保租房REITs正式起航 证监会与发改委联手，首批两只产品已申报

2022年5月27日，中国证监会办公厅与国家发展改革委办公厅联合发布《关于规范做好保障性租赁住房试点发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）有关工作的通知》（以下简称《通知》），标志着保障性租赁住房REITs正式起航。同日，首批两只保障性租赁住房REITs项目已正式向沪深交易所申报，住房租赁市场迎来重大金融创新。

政策背景与核心要点

《通知》明确，保障性租赁住房REITs的发行，是贯彻落实党中央、国务院关于加快发展保障性租赁住房、着力解决新市民和青年人等群体住房困难问题的重要举措。其核心要点包括：

• 聚焦保障属性：试点项目必须位于人口净流入的大城市，且属于纳入保障性租赁住房管理的项目，坚持“房住不炒”定位。
• 规范回收资金使用：原始权益人通过发行REITs回收的资金，必须优先用于保障性租赁住房建设，形成“投资—建设—运营—退出—再投资”的良性循环。
• 严格风险防控：要求项目权属清晰、运营模式成熟、现金流持续稳定，并强化信息披露和中介机构责任。

首批两只保租房REITs亮相

在《通知》发布的同一天，沪深交易所分别受理了两只保障性租赁住房REITs的申报：

1. 中金厦门安居保障性租赁住房REIT：底层资产为厦门市湖里区和集美区的保障性租赁住房项目，合计房源约2000套，主要面向新就业大学生和城市基本公共服务人员。
2. 红土创新深圳人才安居保障性租赁住房REIT：底层资产位于深圳市，包括多个保障性租赁住房小区，合计房源超过3000套，承租人主要为符合条件的各类人才。

两只产品均采用“公募基金+资产支持专项计划”的结构，原始权益人分别为厦门安居集团和深圳人才安居集团，均为地方国有企业，具备较强的运营能力和信用背书。

市场意义与影响

保障性租赁住房REITs的推出，对中国住房租赁市场和多层次资本市场具有多重意义：

• 拓宽住房租赁融资渠道：REITs为租赁住房企业提供了全新的权益型融资工具，有助于盘活存量资产，降低杠杆率，缓解“融资难、退出难”问题。
• 推动租购并举住房制度建设：通过资本市场赋能，引导更多社会资本参与保障性租赁住房建设，增加房源供给，促进“租购并举”住房制度落地。
• 丰富REITs市场资产类型：这是继产业园区、高速公路、仓储物流、生态环保、清洁能源之后，基础设施REITs首次拓展至住房租赁领域，进一步丰富了REITs底层资产类别，为投资者提供了低波动、稳定分红的新选择。
• 形成示范效应：首批项目的成功落地，将为后续更多城市和主体发行保租房REITs提供参考模板，预计未来试点范围将逐步扩大。

挑战与展望

尽管前景广阔，保租房REITs在发展初期仍面临一些挑战：一是底层资产的收益率普遍偏低，需通过政策支持（如税收优惠、财政补贴）和精细化运营提升现金流；二是保障性租赁住房的租金受政府指导价限制，提价空间有限，需平衡好民生保障与投资者回报；三是市场对租赁住房REITs的估值逻辑尚在探索中，流动性有待培育。

随着《通知》的落实和首批试点项目的推进，保障性租赁住房REITs有望进入常态化发行阶段。预计“十四五”期间，更多人口净流入城市将加入试点，覆盖项目类型也将从新建租赁住房扩展至存量改造、集体土地建设等多种模式。这不仅能为住房租赁行业注入长期资本，也将为中国REITs市场增添新的增长极，助力实现全体人民住有所居的目标。