租售同权来了，出租房子应该有哪些税事要了解？

租售同权来了，出租房子应该有哪些税事要了解？

“租售同权”政策加速落地，租房市场迎来重大利好，越来越多的业主将闲置房产投入租赁市场。出租房屋不仅仅是签合同、收租金那么简单，背后涉及的一系列税务问题如果处理不当，可能带来额外的成本甚至法律风险。作为出租人，你需要了解以下“税事”。

一、增值税：租金收入需要缴

自然人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。例如月租金5000元，应缴增值税约为5000÷(1+5%)×1.5%≈71.43元。若出租的是非住房（如商铺、写字楼），则按5%征收率全额缴纳，不能享受减按1.5%的优惠。

需要注意的是，根据现行政策，凡在预缴地实现的月租金收入未超过10万元（按季度纳税的，季度销售额未超过30万元）的，免征增值税。这一免税政策同样适用于其他个人出租不动产。

二、个人所得税：租金所得要计税

个人出租房屋取得的租金收入，属于“财产租赁所得”，应缴纳个人所得税。每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率为20%。

不过，为支持住房租赁市场发展，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。计算时还可扣除缴纳的增值税、房产税等税费，以及由纳税人负担的该出租财产实际开支的修缮费用（每次不超过800元）。

三、房产税：住房有优惠

个人出租住房，按4%的税率征收房产税；出租非住房，按12%的税率征收。如果合同约定租金包含增值税，计税依据应换算为不含税租金。当前多地对小规模纳税人还有减半征收等优惠，实际税负可能更低。

四、城镇土地使用税与印花税：小税种也别漏

个人出租住房，免征城镇土地使用税和印花税。但出租非住房，则需要按当地规定缴纳城镇土地使用税（按面积计算），以及按财产租赁合同金额的千分之一缴纳印花税（同样可享受小规模纳税人减半优惠）。

五、附加税费：随增值税同行

城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加，以实际缴纳的增值税为计税依据。如果增值税免了，附加税费也一并免征；如果缴纳了增值税，则需按所在地税率（城建税7%/5%/1%，教育费附加3%，地方教育附加2%）计算缴纳，同样可享受小规模纳税人减半征收优惠。

六、代开发票与自行申报

租客如果需要发票，可以到办税服务厅或通过电子税务局代开。代开时，税务机关会一并征收上述相关税费。很多地区对个人出租住房综合征收率有简化征收规定（如按租金收入的2.5%或5%综合征收）,业主可向当地税务局咨询具体操作。建议出租人保留好完税凭证和修缮发票，年度汇算清缴时备用。

需要提醒的是，若将房屋委托给住房租赁企业，且企业向个人支付租金，企业可作为扣缴义务人代扣代缴个税。在这种情况下，个人仍需关注整体税负和申报配合。契税、土地增值税等通常由产权转移方缴纳，出租环节一般不受影响。由于各地政策执行差异较大，实际缴税前最好拨打12366或前往当地办税服务厅确认细节。

租售同权降低了租房者的顾虑，也为出租人带来了稳定的现金流。依法纳税是义务，更是安心收租的保障。建议租售双方在签约前厘清税费承担方式，避免事后纠纷和政策性风险。